Informe Especial: Propiedad Horizontal ante el Covid-19. Validez de la asamblea remota de copropietarios

 

La pandemia generada por el COVID-19 ha traído consigo importantes desafíos para el derecho que se ha visto influenciado en diversos ámbitos, uno de ellos en la forma en la que se desarrollan las Asambleas de Copropietarios. Así, en la búsqueda de evitar aglomeraciones pero a su vez garantizar los derechos de todos los involucrados, una de los formas en las que pueden realizarse es en forma virtual, siguiendo determinados patrones que permitan dar cumplimiento con la normativa en materia de Propiedad Horizontal. Dicha normativa fue pensada en una época donde el desarrollo virtual de una asamblea no era posible y por tanto es necesario hacer una interpretación evolutiva de la norma y buscar la forma de adaptarla a los tiempos actuales, evitando cualquier nulidad.

  1. La Asamblea de Copropietarios como manifestación de voluntad del consorcio.

En el Derecho positivo uruguayo, la Asamblea de Copropietarios carece de una definición legal y concreta. La legislación nacional en materia de “Propiedad Horizontal” se ha limitado a regular su formación y funcionamiento sin conceptualizar su figura. Sin embargo, la doctrina desde larga data se ha encargado de superar este vacío legal, consagrando diversas definiciones. El común denominador a todas ellas, es que la asamblea de copropietarios es el órgano a través del cual, la copropiedad –o también llamado, “consorcio”- (en adelante la “Copropiedad”) expresa o exterioriza su voluntad.

A excepción de aquellas hipótesis que por imperio legal o convencional (de pactarse en el reglamento), se requiera mayoría especial para la resolución válida de la asamblea, la misma podrá adoptarse con mayoría simple. En virtud de ello, el número de asistentes a las reuniones por lo general varía en función del interés singular que cada copropietario mantenga sobre los puntos establecidos en el orden del día  y tiende a  resolver aspectos vitales de la vida en Copropiedad.

La actual crisis sanitaria provocada por el Covid-19 (en adelante; “Coronavirus”), ha motivado el planteamiento de la posibilidad de celebración de asambleas en forma remota. Esta nueva modalidad, tendría un beneficio doble, por un lado; la realización de asambleas durante el tiempo que dure la pandemia, mitigando su impacto y por otro; darle una mayor comodidad a los copropietarios y promover su participación, aun luego de culminada la pandemia.

Ahora: ¿Es posible la realización de las mismas en forma remota? A nuestro juicio, la respuesta positiva se impone.

  1. Posibilidad de realizarlo en manera remota.

En algunos países de Latinoamérica la posibilidad de realizar Asambleas de Copropietarios a distancia y la implementación del voto virtual se encuentra instalada, y es utilizada con cierta frecuencia y su utilización aumentó con la situación pandémica que enfrentamos. En efecto, algunas legislaciones extranjeras previeron expresamente esta modalidad, incluso con anterioridad a la propagación del Coronavirus. No es el caso del derecho positivo uruguayo.

La legislación actualmente vigente en materia de “Propiedad Horizontal” en Uruguay, no contempla expresamente la posibilidad de realizar asambleas de copropietarios en forma virtual. Sin embargo, podemos efectuar una interpretación proclive a ello, puesto que no hay ninguna disposición legal en nuestro ordenamiento jurídico que prohíba este tipo de prácticas y que se presentan como un mecanismo eficiente y adecuado de acuerdo al contexto sanitario actual. Todo lo cual pasaremos a fundamentar.

(i)  La regulación establecida en la Ley Nº 10.751 y modificativas, (en adelante; “LPH”).

De acuerdo al ordenamiento jurídico uruguayo, el Reglamento de copropiedad es ley entre los copropietarios que la integran y sólo en su defecto o ante el silencio del mismo, se regirá en cuanto a su administración y funcionamiento, por las disposiciones previstas en los artículos 18 y 19 de la LPH.

Al respecto, el artículo 18 de la LPH (incisos 2 y 3 en la redacción dada por el art. 6 de la Ley N° 14.560) establece, que para que una asamblea funcione y resuelva válidamente “será menester la concurrencia de la mayoría de los copropietarios que representaren por lo menos los 3/4 (tres cuartos) del valor del edificio fijado por la Dirección General del Catastro Nacional o quien haga sus veces.” Seguidamente, establece la norma que: “No obstante si transcurrida una hora de la primera citación no se obtuviera el quórum referido, podrá sesionarse y adoptar resolución por los que concurran por simple mayoría de presentes, fuere cual fuere la equivalencia con el valor del edificio, salvo en los casos en que la ley o el reglamento de la copropiedad dispongan otra cosa” (el destacado y subrayado nos pertenece).

Naturalmente, de acuerdo al tenor literal de la norma transcripta, la posible dificultad para realizar asambleas y votos en forma virtual se plantea en la exigencia de la “concurrencia” recogida en su inc. segundo, o de la “presencia” recogida en el inc. tercero. Sin embargo, entendemos que un interpretación evolutiva de la norma permite realizar asambleas a distancia, utilizando las Tecnologías en la Información y la Comunicación (TIC) en forma similar a lo que ocurre a nivel regional.

Los conceptos clásicos o tradicionales de “concurrencia” y “presencia”, relacionados con una asistencia física y conjunta en un mismo tiempo y lugar (físico) determinado, se complementan ahora con un nuevo concepto: la “presencia” y “concurrencia virtual” y también de “espacio virtual”.

Esta adecuación de conceptos no desvirtúa la definición de “presencia” y “concurrencia”, sino que pone de manifiesto una variación o modalidad intrínseca de los mismos. El empleo de las TIC en forma adecuada permite un contacto directo en tiempo real entre los Copropietarios, alcanzando la misma finalidad perseguida en las reuniones con “presencia física”, con la ventaja de una mayor eficiencia, comodidad y una mayor pluralidad de personas –en términos de concurrencia virtual-.

La definición de la “presencia” de la RAE es la: “Asistencia personal, o estado de la persona que se halla delante de otra u otras o en el mismo sitio que ellas.” Hoy en una reunión virtual las personas se hallan delante de otras y en el mismo sitio (virtual). Y también la definición de “concurrencia” admite que sea virtual: “conjunto de personas que asisten a un acto o reunión”. Concurrir es “Dicho de diferentes personas, sucesos o cosas: Juntarse en un mismo lugar o tiempo.” Las personas se juntan en un mismo lugar, virtual, no físico, pero con las mismas características a los efectos de la reunión: todos asisten en forma virtual, se ven las caras, se escuchan, pueden intercambiar opiniones, discutir, apoyarse, discrepar, etc. Es decir, todas las acciones que se desarrollan en una asamblea con presencia física se pueden desarrollar con presencia virtual, sin limitación alguna.

La propia Auditoría Interna de la Nación (AIN) en relación a las reuniones de Directorio en el marco de la Ley 16.060 y en su rol de organismo fiscalizador, ha aceptado en dos dictámenes el empleo de la videoconferencia para realizar reuniones de directorio, siempre y cuando este aspecto se mencione en la respectiva acta de reunión, siguiendo así la interpretación que había otorgado la doctrina en base a la definición de “asistencia” y “presencialidad”.

Por último, se debe verificar que no exista prohibición expresa a la realización de la Asamblea en forma virtual en el propio Reglamente de Copropiedad en tanto deberá estarse a dicha disposición.

(ii)  La mecánica adecuada para su funcionamiento.

Naturalmente, la validez de la Asamblea de Copropietarios celebrada en forma virtual, requiere ineludiblemente, el cumplimiento de todas las etapas formativas de la voluntad de la copropiedad la que deberán adaptarse a la utilización de un mecanismo remoto y que deberán considerarse los siguientes elementos:

A. La convocatoria

 

No hay formas sacramentales para la notificación de la Asamblea de Copropietarios –salvo que se estableciera una forma específica en el Reglamento de Copropiedad-, por lo que podría realizarse en la forma tradicional o en forma telemática.

Entendemos conveniente incluir en la convocatoria que si alguno de los copropietarios tiene objeciones en la realización de la asamblea en forma virtual, lo comunique de inmediato al órgano administrador de forma que se tomen las medidas correspondientes, indicándose además que su silencio significa que no tiene oposición alguna a que la misma se lleve a cabo de dicha forma.

Por su parte, en la misma deben estar presente todos los elementos que permitan su realización, es decir; la fecha y horario, la plataforma virtual a utilizar (ej. “ZOOM”, “Microsoft Teams” etc.), el usuario y la clave correspondiente para su acceso en debida forma.

B. La voluntad del órgano expresada en la Asamblea de Copropietarios

El voto electrónico será válido siempre que se garantice la idoneidad de las TIC utilizadas  para poder expresar su voluntad  y exteriorizar así su voto. Esto incluye asegurarse que las personas que participen en las mismas tengan una  conexión mayormente adecuada. De esta manera, no vemos impedimento para la libre deliberación de los puntos sometidos a decisión del órgano y que en la asamblea se pueda expresar libremente la voluntad de los copropietarios a través del voto electrónico.

C. La firma del libro de asistencia y la firma del acta.

La circunstancia ideal, sería que el acta quede a disponibilidad en un espacio físico para que los copropietarios concurran a firmarlo. Creemos conveniente, además, que el administrador del edificio redacte un acta en soporte físico, se comparta entre todos los copropietarios  para su firma y se ingrese al libro respectivo.

       3. Conclusiones.

 

En síntesis, entendemos que no existe ningún impedimento para que se celebren Asambleas de Copropietarios en forma virtual, siempre y cuando ello no se encuentre expresamente prohibido en el Reglamento de la copropiedad y se pongan en conocimiento en la propia convocatoria, todos los elementos que deben estar presentes en la asamblea virtual. Es decir; la fecha y horario, la plataforma virtual a utilizar, el usuario y claves correspondientes para su acceso en debida forma.

Es lógico imaginar, que esta nueva modalidad no viene a sustituir la modalidad tradicional, sino a complementarla en forma permanente –aun luego de superada la pandemia-. A los efectos de una regulación más precisa, la contemplación expresa en el Reglamento de Copropiedad podría ser una buena práctica a considerar a futuro.