Informe Especial: Comentarios en virtud del Art. 39 de la Ley de Inclusión Financiera

 

 

 

 

 

JULIO, 2014

Complementando anteriores comunicaciones respecto de las disposiciones de la Ley de  Inclusión Financiera, N° 19.210 (en adelante la “Ley”), que fuera publicada en el Diario Oficial el 9 de mayo de 2014,  por el presente destacamos cambios a tener en cuenta respecto de los contratos de arrendamiento, subarrendamiento y crédito de uso de inmuebles anteriores y posteriores a la vigencia de la Ley,  previsiones necesarias que deberán contener en cuanto al  pago del precio en cuenta bancaria,  reglamentación de los medios de prueba del pago, multa por incumplimiento, consecuencias fiscales y procesales de su incumplimiento.

De conformidad a lo dispuesto por el artículo 39 de la Ley:

1)  A partir del 1° de diciembre de 2014 el pago del precio en dinero de todo arrendamiento, subarrendamiento o crédito de uso de inmuebles (sin distinción de ubicación o destino), cuyo importe supere las 40 BPC (Bases  de Prestaciones y Contribuciones) [ $ 112.760 valor 2014] en el año civil o su equivalente mensual, deberá cumplirse mediante acreditación en cuenta abierta  en una institución de intermediación financiera (IIF) a nombre del arrendador, subarrendador u otorgante del crédito de uso.

2)  La identificación de la cuenta deberá constar obligatoriamente en todo contrato que se celebre a partir de la vigencia de la Ley (19 de mayo de 2014).

3) En el caso de los contratos en curso de ejecución (anteriores a la vigencia de la Ley), la parte arrendadora, subarrendadora u otorgante del crédito de uso deberá comunicar en forma fehaciente al deudor, antes del 15 de setiembre de 2014, la cuenta en la cual deberán acreditarse los pagos.

4) Queda prohibido a la Contaduría General de la Nación y a toda otra entidad que otorgue garantías de alquileres, conceder la misma cuando en el contrato de arrendamiento no se estipule que el pago del precio debe realizarse de acuerdo a lo indicado en numeral “1)” del presente (inc. 1° art. 39).

5) La omisión de inclusión en los contratos otorgados en vigencia de la Ley,  de la cuenta bancaria  a nombre del arrendador, subarrendador u otorgante del crédito de uso;  impedirá que el monto abonado pueda computarse a los efectos de los créditos y deducciones admitidos para la liquidación del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas y el Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas.

6) No se dará curso a ninguna acción judicial que se funde en contratos de arrendamiento, subarrendamiento o crédito de uso de inmuebles, si no se acredita en el primer acto procesal: a) la inclusión de la cuenta bancaria receptora de los pagos del precio a nombre del arrendador, subarrendador u otorgante del crédito de uso, en los contratos posteriores a la vigencia de la Ley, b) la comunicación de la cuenta bancaria  receptora de los pagos a nombre del arrendador, subarrendador u otorgante del crédito de uso en los contratos anteriores a la vigencia de la Ley o c) hasta tanto se presente en los autos el comprobante de pago de la multa. El arrendatario, subarrendatario o usuario del crédito del uso para iniciar una acción judicial respecto del arrendador, subarrendador u otorgante del crédito uso, solo deberá acreditar la relación contractual, ya que la multa se establece para el arrendador, subarrendador u otorgante del crédito de uso que aceptare el pago por medio diverso del establecido en la Ley u otorgue un contrato en el que no establezca que el pago debe realizarse en una cuenta bancaria y la identifique concretamente.

7)  Los pagos realizados por el deudor (arrendatario, subarrendatario o usuario del crédito de uso del inmueble)  solo podrán probarse a través de la presentación de los recibos de depósito efectuados en la cuenta del arrendador, subarrendador u otorgante del crédito de uso,  identificada en el contrato, o por medio de información brindada por la IIF donde aquélla esté radicada.

8)  La IIF quedará exonerada del secreto profesional a que refiere el artículo 25 del Decreto-Ley Nº 15.322, de 17 de setiembre de 1982, a los solos efectos de brindar la información respecto del pago de los contratos de arrendamiento, subarrendamiento o crédito de uso de inmuebles.

9)  Las IIF deberán permitir a sus clientes la identificación de los referidos pagos y suministrar a la Dirección General Impositiva, en los plazos y condiciones que ésta establezca, la información correspondiente a los mismos.

10) Todos los contratos que se celebren a partir de la vigencia de la Ley deberán especificar, en forma clara y destacada, los medios de prueba de los pagos que realice el deudor del precio de los contratos referidos. En tal sentido deberá establecerse el valor de recibo pago respecto de los comprobantes de depósito emitidos por la IIF, siempre condicionado a la acreditación en la cuenta beneficiaria, dado que si el pago fuera mediante cheque, letra o transferencia y no fuera acreditado en cuenta por cualquier causa o circunstancia, el comprobante pierde la validez de recibo.

11)  En el caso de los contratos en curso de ejecución, la comunicación que la parte arrendadora, subarrendadora u otorgante del crédito de uso debe realizar comunicando la cuenta bancaria en que deben realizarse los pagos, también deberá especificar, en forma clara y destacada, los medios de prueba de los pagos, conforme se estableció en el numeral que antecede.

12)  El arrendador, subarrendador u otorgante del crédito de uso que aceptare el pago de su crédito por medio diverso al exigido en la Ley, o que suscribiera un contrato que no estipule expresamente los extremos requeridos en el inciso 1° del artículo 39 (pago por acreditación en cuenta en una IIF) o no identifique la cuenta donde deben acreditarse los pagos, deberá abonar a la Administración Tributaria una multa equivalente a tres veces el precio mensual pactado en el contrato.

13)  Cuando un administrador de bienes inmuebles participe en la contratación y actúe en calidad de administrador realizando cobros por cuenta y orden del arrendador, subarrendador u otorgante del crédito de uso, se habilitará a que la acreditación en cuenta pueda realizarse en su cuenta bancaria, siendo responsable solidario en caso de incumplimiento de la multa establecida en el inciso anterior.

14)  La reglamentación establecerá los requisitos y condiciones que deberá cumplir el administrador a efectos de dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 39 de la Ley.