Informe Especial: Informe sobre modificación del artículo 35 de la ley 11.029 que regula el derecho de compra preferencial de inmuebles rurales por el Instituto Nacional de Colonización

 

ENERO, 2018

Con fecha 9 de enero de 2018 fue publicada en el Diario Oficial la Ley 19.577 (la “Ley”) que modifica el artículo 35 de la Ley N° 11.029 de 12 de enero de 1948, en la redacción dada por el artículo 15 de la Ley N° 18.187 de 2 de noviembre de 2007 y por el artículo 1° de la Ley N° 18.756 de 26 de mayo 2011 (la “Ley de Colonización”), relativo al derecho de compra preferencial de inmuebles rurales por el Instituto Nacional de Colonización (el “INC”).

La Ley introduce dos nuevos párrafos al artículo 35 de la Ley de Colonización, ampliando significativamente el ámbito de aplicación del derecho de preferencia que regula dicho artículo ya que se incorporan nuevos supuestos en los cuales se deberá ofrecer un campo al INC previo a su enajenación.

Bajo la nueva redacción, en los departamentos de Maldonado, Florida, San José y Colonia,  el área a partir de la cual el vendedor de un campo debe ofrecerlo previamente al INC, se reduce a 200 hectáreas CONEAT 100 y en el departamento de Canelones, esa área se fija en 100 hectáreas CONEAT 100. A su vez, en todo el territorio nacional, deberán ofrecerse aquellos campos “de superficie igual o superior al equivalente a 200 hectáreas CONEAT 100 cuando éstos sean linderos a padrones afectados por la presente ley”.

En virtud de lo anterior, a partir de la entrada en vigencia de la Ley, todo propietario antes de enajenar, deberá ofrecer al INC todo campo:

  • ubicado en cualquier parte del territorio nacional, que posea una extensión igual o superior al equivalente a 500 hectáreas de índice de productividad CONEAT 100;

  • ubicado en los departamentos de Colonia, Florida, Maldonado y San José cuando la extensión sea igual o superior al equivalente 200 hectáreas de índice de productividad CONEAT 100;

  • ubicado en el departamento de Canelones cuando la extensión sea igual o superior al equivalente a 100 hectáreas de índice de productividad CONEAT 100;

  • ubicado en cualquier parte del territorio nacional, de superficie igual o superior al equivalente a 200 hectáreas CONEAT 100 cuando sea lindero a padrones afectados por la Ley de Colonización.

Transcribimos a continuación la nueva redacción del mencionado artículo 35:

“ARTÍCULO 35.- Todo propietario antes de enajenar un campo de una extensión igual o superior al equivalente a 500 (quinientas) hectáreas de índice de productividad CONEAT 100, está obligado a ofrecerlo, en primer término al Instituto Nacional de Colonización (INC), el que tendrá preferencia para la compra por igual valor y plazo de pago.

               Sin perjuicio de lo expresado, en los casos de campos ubicados en los departamentos de Colonia, Florida, Maldonado y San José, el ofrecimiento referido será obligatorio cuando la extensión sea igual o superior al equivalente a 200 (doscientas) hectáreas de índice de productividad CONEAT 100. Para los campos ubicados en el departamento de Canelones, dicho ofrecimiento será obligatorio cuando la extensión sea igual o superior al equivalente a 100 (cien) hectáreas de índice de productividad CONEAT 100. Para estos predios el Instituto Nacional de Colonización promoverá en lo posible, actividades agropecuarias con explotación intensiva.

               Igual obligación de ofrecimiento al Instituto Nacional de Colonización regirá, en todo el territorio nacional, para las enajenaciones que se realicen de campos de superficie igual o superior al equivalente a 200 (doscientas) hectáreas CONEAT 100, cuando estos sean linderos a padrones afectados por la presente ley.

               La obligación preceptuada en los incisos primero a tercero regirá también en el caso de enajenaciones forzosas y en aquellas en las cuales la contraprestación del adquirente consista total o parcialmente en la entrega de acciones, valores u otros bienes, muebles o inmuebles.

               El ofrecimiento no podrá condicionarse o ligarse a otras operaciones tales como la compra de semovientes, útiles, herramientas u otros bienes; y, en todos los casos, deberá consignarse el precio que se hubiere pactado o, en su caso, estimar en moneda nacional el valor que la parte vendedora asigna a la contraprestación del adquirente, estimación que no podrá superar el valor real fijado al inmueble por la Dirección Nacional de Catastro, y que representará la suma mediante la cual el INC podrá adquirirlo.  

               No regirá con respecto al Ente, la necesidad de seña de especie alguna como garantía de ejecución del contrato que se hubiere podido pactar.

               Los ofrecimientos a que se refiere este artículo deberán presentarse en la Sede Central del Instituto Nacional de Colonización o en cualquiera de sus oficinas regionales y se ajustarán a los requisitos formales que establezca la reglamentación que se dicte en la materia.

               El Instituto Nacional de Colonización dispondrá de un plazo máximo de 20 días hábiles para expedirse acerca de si acepta o no la oferta, transcurrido el cual sin que se expidiere, se entenderá que no hay aceptación.

               Aceptada la oferta, caducarán automáticamente las promesas de compraventa preexistentes respecto al o a los padrones objeto de la operación, procediendo los Registros Públicos a cancelar las inscripciones que de aquéllas existieren, a simple solicitud del Instituto Nacional de Colonización.

               La falta de cumplimiento de la parte enajenante de las obligaciones impuestas por este artículo, determinará la nulidad absoluta del negocio jurídico, la que operará de pleno derecho.

               Sin perjuicio de ello, el enajenante será responsable del pago de una multa equivalente al 25% (veinticinco por ciento) del valor real íntegro fijado por la Dirección General de Catastro, para el o cada uno de los predios comprendidos en la operación.

               Serán subsidiariamente responsables las partes del negocio jurídico, así como el escribano que otorgare la documentación que se va a inscribir en el respectivo registro.

               Dicha multa será exigible por el Instituto Nacional de Colonización y el importe de la misma ingresará al capital de éste”.