Informe Especial: Modificaciones al régimen de responsabilidad decenal por vicios y defectos de construcción

 

 

En el día de hoy fue promulgada la Ley 19.726 que modifica el régimen de responsabilidad decenal por vicios y defectos de construcción (en adelante, la “Ley”), la cual se aplicará a los contratos de construcción que se celebren con posterioridad a la entrada en vigencia de la misma

La Ley, siguiendo la tendencia a nivel de derecho comparado, tiene como objetivo actualizar el régimen de responsabilidad de los agentes de la construcción existente en el Código Civil desde el año 1868 así como en la Ley 1816 del año 1885.

La Ley contiene modificaciones de alta relevancia, especialmente en cuanto a la diversificación de plazos (pasando del único plazo de 10 años a plazos de 10, 5 y 2 años) según el tipo de vicio (aquellos que afectan la estabilidad o solidez del inmueble o que lo hagan impropio para el uso pactado o para el uso a que normalmente se destina; aquellos de menor entidad; y aquellos que solo afectan elementos de terminación y acabado de las obras), así como al plazo para iniciar la acción una vez manifestado el mismo (pasando del extenso plazo de 20 años a 4 años).

No obstante lo anterior, se mantiene el carácter de orden público de la norma, lo que implica que las partes no puedan apartarse de ella mediante acuerdos privados. Asimismo, se reafirma la naturaleza objetiva (y en algún caso, agravada) de la responsabilidad de los agentes de la construcción, quienes solo podrán eximirse de responsabilidad demostrando la existencia de una causa extraña no imputable – caso fortuito, fuerza mayor, hecho de un tercero, hecho del comitente -, no bastando la ausencia de culpa del profesional.

 

¿Cuál era el régimen de responsabilidad decenal vigente hasta la sanción de la Ley?

El régimen de responsabilidad decenal hasta la sanción de la Ley estaba regulado en el art. 1844 del Código Civil así como en los arts. 35 y 36 de la Ley 1816 de 1885, habiendo la Ley modificado el art 1844 del Código Civil y derogado los citados artículos de la Ley 1816.

El art. 1844 del Código Civil vigente hasta la sanción de la Ley disponía que el arquitecto y el constructor de una obra serían responsables por espacio de diez años contados desde la entrega, si aquella se arruina en todo o en parte por vicio de la construcción o por vicio del suelo o por la mala calidad de los materiales. Una vez aparecido el vicio, dentro de ese plazo de diez años, el afectado podía entablar una acción de responsabilidad contra el arquitecto y/o contra el constructor en un plazo de veinte años.

Es de destacar que el concepto de ruina del edificio fue ampliado por la jurisprudencia, incluyendo no solo aquellos casos de vicios de estructura que afectaban al inmueble y comprometían su solidez y estabilidad (“ruina estructural”), sino también aquellos casos donde los vicios eran de tal entidad que, si bien podían no afectar su solidez y estabilidad, lo hacían impropio para el uso o la prestación al que se lo destinaba (“ruina funcional”).

Los arts. 35 y 36 de la Ley 1816 ampliaban esta responsabilidad decenal de los arquitectos y constructores ya no solo a los casos de ruina, sino a cualquier defecto que en la obra se notara.

 

¿Cuáles son las modificaciones que se incluyen en la Ley?

La modificación tal vez más relevante, siguiendo la tendencia en derecho comparado a raíz de los cambios en las técnicas de construcción, refiere a la diversificación de los plazos de garantía según el tipo de vicio y la gravedad del mismo, estableciéndose tres franjas. Así, el arquitecto, ingeniero, constructor y/o empresario, van a responder por los siguientes vicios y en los siguientes plazos:

(1) por los vicios o defectos que, ya sea en todo o en parte, afecten la estabilidad o solidez (“ruina estructural”), lo hagan impropio para el uso pactado – expresa o tácitamente – o para el uso a que normalmente se destina (“ruina funcional”), si éstos se verifican dentro del plazo de 10 años.

(2) por los demás vicios o defectos, con excepción de los que solo afecten elementos de terminación o acabado de las obras, si estos se verifican dentro del plazo de 5 años

(3) por los vicios o defectos que solo afecten elementos de terminación y acabado de las obras, si estos se verifican dentro del plazo de 2 años.

En el caso de los vicios o defectos incluidos en (1), se mantuvo el plazo de diez años (que da origen al nombre de este tipo de responsabilidad) por cuanto está en juego la vida y seguridad física de las personas, así como la idoneidad del inmueble para su uso normal o el que se hubiere pactado. En el caso de los vicios o defectos incluidos en (2) y (3), se trata de desperfectos de menor entidad y se entendió que los fijados son plazos razonables para que éstos se manifiesten.

 

¿Se puede pactar en contra de la Ley?

No. La disposición continúa siendo de orden público, es decir, las partes no pueden apartarse de ella mediante acuerdo privado.

 

¿Carácter de la responsabilidad y eximentes de responsabilidad del arquitecto, ingeniero, constructor y/o empresario?

La Ley reafirma el carácter objetivo de la responsabilidad para todo tipo de vicios y defectos, de la cual los profesionales solo podrán eximirse demostrando la existencia de una causa extraña no imputable (caso fortuito, fuerza mayor, hecho de un tercero, hecho del comitente). Es decir, no basta con demostrar la ausencia de culpa del profesional para exonerarse de responsabilidad.

Incluso, en el caso de los vicios o defectos incluidos en (1), la responsabilidad no solo es objetiva, sino también agravada. Esto significa que de verificarse la situación de ruina estructural o funcional, el arquitecto, ingeniero, constructor y/o empresario serán responsables aun cuando los materiales los hubiera suministrado el comitente. De esta manera, y para estas hipótesis, se excluye el hecho del comitente como causal de exoneración de responsabilidad.

 

¿Cuál es el plazo para reclamar?

La Ley reduce el plazo para iniciar la acción una vez aparecido el vicio, pasando del extenso plazo de 20 años a 4 años, para todos los casos, incluidos el de la ruina estructural y el de la ruina funcional.

 

¿Existen otras modificaciones relevantes?

Sí, la Ley incluye otras modificaciones importantes como ser:

  • Amplía los sujetos alcanzados por la norma: desde el lado activo (es decir, de quién puede reclamar), se incluye no solo al comitente de la obra, sino también a los sucesivos adquirentes; y desde el lado pasivo (es decir, de quién debe responder), se incluye no solo al arquitecto y empresario, sino también al ingeniero y constructor.
  • Diferencia al constructor del empresario, lo cual permitiría incluir a los desarrolladores inmobiliarios, como una variedad dentro de la figura del empresario, dentro del elenco de sujetos responsables.
  • Incluye dentro de las causas de los vicios o defectos a aquellos originados por una incorrecta dirección de obra o por defectos de cálculo.
  • Determina que el régimen de responsabilidad objetiva agravada aplicable a aquellos vicios que ocasionan la ruina se extiende a la fase de construcción, de modo de imposibilitar la exoneración de responsabilidad en caso de que el edificio en construcción se derrumbe antes de la entrega al comitente.
  • Establece a texto expreso que el régimen de responsabilidad decenal aplica para los inmuebles de larga duración, es decir, a aquellos que están destinados a durar, por lo menos, 10 años.
  • Establece a texto expreso que los plazos dentro de los cuales los vicios pueden aparecer se cuentan desde la recepción de la obra.
  • Dispone que cuando se trata de una relación de consumo será de aplicación la Ley Nº 17.250, que precisamente regula dicha materia, en todo lo no previsto por la Ley.
  • Deroga expresamente los arts. 35 y 36 de la Ley 1816 que ampliaban el efecto de la responsabilidad decenal consagrado en el Código Civil a cualquier defecto que se notara en la obra.