¿Qué es un fideicomiso inmobiliario de construcción al costo? Beneficios de este instrumento.

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En el mercado inmobiliario hay una presencia cada vez mayor de inversiones inmobiliarias que se estructuran a través de la figura del “fideicomiso inmobiliario de construcción al costo”. Sepa qué son y cómo funcionan.

 

 

¿Qué es un fideicomiso inmobiliario de construcción al costo?

Es un contrato por el cual los fideicomitentes (inversores y/o futuros adquirentes de las unidades de propiedad horizontal en cuestión) realizan aportes dinerarios o en especie (ej.: aporte del terreno), transfiriendo los mismos a un fiduciario (que puede ser el impulsor del proyecto o un fiduciario profesional o cualquier tercero que califique para ello), a efectos de que éste adquiera un inmueble para la construcción de un edificio o cualquier otro tipo de complejo inmobiliario (por lo general, en régimen de propiedad horizontal) y encargue y administre la ejecución de la obra para que, una vez terminada la misma y cuando se esté en condiciones legales de transferir las unidades integrantes del edificio/complejo inmobiliario, el fiduciario las adjudique a cada uno de los fideicomitentes (beneficiarios) en los términos pactados en el contrato de fideicomiso.

¿Cuáles son los beneficios de este tipo de fideicomiso?

Desde el punto legal, la protección que la ley le confiere al patrimonio fiduciario (como se establece más adelante) es un elemento muy relevante y distintivo, lo cual lo hace muy útil.  Pero además, desde lo comercial, tiene el beneficio que cada fideicomitente/beneficiario (ambas figuras deben coincidir) adquiere la unidad que se le adjudica, al costo, es decir, que aportan solamente lo necesario para solventar la compra del terreno, los costos de la obra, el mantenimiento del fideicomiso durante su vigencia y los gastos y honorarios que ello genere, sin existir una “renta” o “ganancia” por parte de un promotor.

Finalmente, desde el punto de vista fiscal, en general este tipo de fideicomiso no tributa impuesto a la renta, debido a que la renta tributable a efectos de la liquidación del impuesto referido se determina como la diferencia entre los aportes a realizar pactados en el contrato de fideicomiso y el costo real efectivamente incurrido (Decreto 27/013). De existir diferencia y tener por tanto que tributarse impuesto a la renta en principio el pago no sería relevante por cuanto tal diferencia debiera ser menor.

¿En dónde se documenta el derecho de los fideicomitentes/beneficiarios a recibir una unidad?

Se documenta en el propio contrato de fideicomiso, el cual se inscribe en el Registro Nacional de Actos Personales y es oponible a terceros. De dicho contrato surge además el costo estimado de la obra, monto de cada aporte, el cronograma de integración de dichos aportes, sanciones por incumplimiento, planos, memoria descriptivas y cronograma de obras, fecha estimada de entrega de la ocupación de las unidades y de adjudicación de las mismas por cumplimiento del objeto del contrato de fideicomiso.

¿Qué derechos tienen los fideicomitentes durante la vigencia del fideicomiso?

 

Los fideicomitentes son titulares de una participación patrimonial en el fideicomiso. Esa participación les dará derecho a que, una vez finalizada la obra, se les entregue la ocupación de la unidad seleccionada. Y, una vez que estén dadas las condiciones legales requeridas según el tipo de complejo inmobiliario y la ley que lo rige (por lo general, luego de obtenida la habilitación final del edificio y el certificado especial del Banco de Previsión Social que habilite a enajenar), a que se les adjudique en propiedad dicha unidad. Todo ello, claro está, queda sujeto al cumplimiento por parte del fideicomitente/beneficiario de la obligación de realizar los aportes pactados en el contrato.

¿Qué protección tienen los fideicomitentes/beneficiarios respecto de terceros en relación a su inversión durante la vigencia del contrato de fideicomiso? 

Los bienes trasferidos al fiduciario o adquiridos por éste con destino al patrimonio del fideicomiso (inmueble, permiso de construcción, aportes dinerarios, etc.) integran un patrimonio de afectación distinto y autónomo al patrimonio individual de los fideicomitentes y del propio fiduciario. Esto significa que dicho patrimonio está protegido y responde únicamente por las obligaciones contraídas por el fiduciario en ejercicio de las instrucciones impartidas por los fideicomitentes para cumplir con el objeto el fideicomiso. Dicho patrimonio no puede ser atacado por acreedores personales del fiduciario ni de los fideicomitentes. Cada fideicomitente responderá frente a sus acreedores solamente con su participación en el fideicomiso.

¿Cuáles son las facultades, responsabilidades y obligaciones del fiduciario respecto del patrimonio fiduciario y/o los fideicomitentes?

El fiduciario solo puede realizar aquellos actos que den cumplimiento a las instrucciones impartidas por los fideicomitentes en el contrato y a lo dispuesto por la ley. Una vez inscripto el contrato en el registro competente, los actos y contratos celebrados por el fiduciario en infracción del mismo, y en perjuicio de los fideicomitentes/beneficiarios, son inoponibles a éstos, quienes podrán solicitar al juez competente la revocación del acto.

El fiduciario es responsable ante los fideicomitentes por los daños y perjuicios que tengan origen en su actuación u omisión dolosa o culposa, y está obligado, entre otras cosas, a rendir cuentas, a mantener un inventario y contabilidad separada de patrimonio fiduciario, y a guardar reserva.